U kunt het pand van uw vennootschap kopen. Hier staat natuurlijk een koopsom tegenover, die u privé dient te betalen. Er bestaan wel methoden om deze koop- en verkooptransactie te optimaliseren, maar hoe dan ook is er sprake van een vordering in hoofde van de vennootschap. Er moet dus een betaling gebeuren.

Er kan een vermindering van het eigen vermogen in natura plaatsvinden. Vroeger sprak men over de kapitaalvermindering in natura. Dit impliceert dat het kapitaal voldoende hoog is, afhankelijk van de marktwaarde van (een deel van) het pand. Houd er echter rekening mee dat de vennootschap voldoende kapitaal moet overhouden in bepaalde gevallen.

Een derde optie is de dividenduitkering in natura. Het onroerend goed van de vennootschap kan ook uitgekeerd worden ‘in natura’ via een dividenduitkering. Meer specifiek betekent dit dus dat u, als aandeelhouder, geen geld ontvangt als dividend. U ontvangt dan een pand in de plaats.

De vennootschap kan worden vereffend. In dit geval worden alle activa - en dus ook het onroerend goed - na verrekening van de eventuele schulden, toebedeeld aan de aandeelhouders. Deze toebedeling van het onroerend goed gebeurt in verhouding tot hun eigendom in de vennootschap.

Een van de heetste hangijzers is de vennootschapsbelasting die verschuldigd is op de meerwaarde. Deze is altijd van toepassing, ongeacht de manier waarop het onroerend goed onttrokken wordt.

 

Deze meerwaarde wordt boekhoudkundig bepaald en bestaat uit het verschil tussen de reële waarde van het onroerend goed en de boekwaarde op de balans. In principe bent u op die meerwaarde vennootschapsbelasting verschuldigd. Het tarief bedraagt doorgaans 25%. Onder bepaalde voorwaarden bedraagt het tarief 20%.

Het registratierecht is van toepassing op de overdracht van het onroerend goed van de vennootschap naar de privépersoon. Het algemeen geldend principe hierbij is het kooprecht. In Vlaanderen bedraagt het tarief 12%, berekend op de verkoopwaarde. In Brussel en Wallonië bedraagt het tarief 12,5%.

 

In bepaalde situaties gelden er echter verlaagde tarieven. Denk maar aan het verdeelrecht van 2,5% of het vast recht van 50 euro. Deze lagere tarieven zijn mogelijk onder de zogenaamde ‘historische vennootregel’.

In bepaalde gevallen is er ook nog een roerende voorheffing verschuldigd. Gebeurt de onttrekking van het onroerend goed bijvoorbeeld via een dividenduitkering, dan betaalt u in principe 30% roerende voorheffing op het uitgekeerd dividend.

 

Er zijn echter uitzonderingen mogelijk. Zo geldt er een verlaagd tarief van 5% roerende voorheffing wanneer u het dividend uitkeert vanuit een liquidatiereserve. Deze reserve moet door uw vennootschap minstens 5 jaar voordien aangelegd zijn.

 

Het regime van de liquidatiereserve zou ingevolge het federaal regeerakkoord wijzigen. Het tarief van 5% zou verhoogd worden naar 6,5%. De wachttermijn van 5 jaar wordt verlaagd naar 3 jaar. De datum van inwerkingtreding en de impact op de historisch aangelegde liquidatiereserves is nog onduidelijk.

Tenslotte is er ook nog de btw. De kans is reëel dat u btw verschuldigd bent wanneer u het onroerend goed van uw vennootschap naar uw privévermogen wenst over te brengen.

 

Was het onroerend goed bij de verwerving door de vennootschap onderworpen aan btw? En heeft de vennootschap deze btw in het verleden afgetrokken? Dan dient u misschien een deel daarvan te herzien.